房子真的越贵越保值吗?北京房价之价格因子分析


去年8月我分析北京房价历史数据,发了一篇文章《北京房价之价格因子分析》。经过半年,数据有多了半年,咱们再来看看最近半年的发展情况。​房价趋势主要受政策影响,非常难预测。预测不了beta,咱们或许可以做个alpha. 在股票研究中所谓beta就是个股和大盘的相关部分,alpha就是股价与大盘做完相关性拟合之后的残差,正的alpha就是超额收益。我们也用相同的思路去分析一下哪些因素可以在房地产市场带来超额收益。我首先想到的因素就是价格因素,更贵的房子会不会更保值呢?我的分析思路如下: 将各个小区根据在2014年的均价分层,然后观察不同层的小区之后几年的平均走势。首先看2015-01-01之后的整体走势。可以看到在快速上涨的阶段,低价小区的涨速更快,长期看低价小区与高价小区差别不大。

下面是更新之后的数据

再看2016-01-01之后的走势,这里可以看出明显的区分度,价格越低涨得越多。

下面是更新之后的数据,可以看出,低价房经过这半年补跌,总涨幅已经收敛到高价房的位置了。

再看2017-01-01之后的走势,低价小区涨的时候涨得更高,到终了高低价小区趋于相同。

如果是2017年初买的,到去年七月,感觉高价房和低价房也没啥差别嘛,这半年来可就差别大了。

最后再看看2017年4月最高点以来的行情,高价小区跌得更少,低价小区跌得更多。最近半年,更体现出了高价房子的保值性。在2017年,上杆子上车的朋友应该是最不值的了。



总结,不同时期高价小区和低价小区的投资价值并不一样。在上涨趋势启动时期,更适合投资低价小区。在趋势中期,虽然低价小区短期升值空间大,当时长期和高价差不多,又不可能短期内卖出,所以两者投资价值相近。在趋势末期高价小区更保值,因为前期没有过度上涨。资本市场是如此的相似,高价房就像股市中的蓝筹,涨得慢,但是也更抗跌;低价房就像中小票,牛市的时候往往涨得更快,但是跌的时候也就跌得更快。

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